SEMANÁRIO JURÍDICO
JOSINO RIBEIRO NETO
PARA REFLEXÃO: OS LIMITES DA ESTUPIDEZ RECOMENDADOS POR ADENAUER.
“Tendo o Criador imposto severas limitações à inteligência dos homens é profundamente injusto que não lhes tenha, igualmente, limitado a estupidez.”
DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS. ASPECTOS.
Teresina, Capital do Estado do Piauí, ainda que tardiamente, cresce acentuadamente no número de residências verticais, isto é, tornou-se considerável o elevado número de pessoas que abandonaram a ideia de continuarem residindo em casas, estilo tradicional, optando por aquisição de apartamentos em edifícios, denominados de “espigões”, que já marcam presença na paisagem da cidade.
São muitas as questões decorrentes da vida em condomínio em prédios residenciais. Além das regras constantes dos regramentos internos (Assembleia de Constituição do Condomínio, Regimento Interno, etc.), no Direito Civil destaca-se a responsabilidade dos herdeiros no caso de falecimento do condômino.
Em princípio, o espólio é responsável pelas despesas da unidade (apartamento) enquanto durar o processo de inventário. Concluído o processo o herdeiro a quem coube o imóvel assume a responsabilidade com as despesas nos limites do seu quinhão.
A jurisprudência a seguir transcrita (decisão do STJ), esclarece bem a matéria:
REsp 1.994.565-MG, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 26/9/2023.
EMENTA: Condomínio e sucessão. Ação de cobrança de despesas condominiais. Bem imóvel objeto de partilha. Regência pelas regras do condomínio até a partilha. Partilha realizada na hipótese. Subsistência da copropriedade por ato voluntário dos coproprietários. Solidariedade quanto às despesas condominiais. Obrigação de natureza propter rem.
DESTAQUE
Subsistindo o condomínio sobre determinado bem imóvel após a partilha, por ato voluntário dos coerdeiros que aceitaram a herança, os sucessores coproprietários do imóvel respondem solidariamente pelas respectivas despesas condominiais, independentemente da expedição do formal de partilha, resguardado o direito de regresso constante do art. 283 do CC.
INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR
A controvérsia recursal consiste em definir se a responsabilidade solidária ou divisível é limitada ao respectivo quinhão de cada herdeiro pelas despesas condominiais relativas ao bem imóvel herdado, na hipótese em que homologada judicialmente a partilha, mas não expedido o formal de partilha.
Com efeito, a morte da pessoa natural tem como uma de suas consequências jurídicas a abertura da sucessão, transferindo-se, de imediato, a posse e a propriedade dos seus bens e direitos aos respectivos sucessores, à luz do princípio da saisine positivado no art. 1.784 do CC, neste termo.
Na hipótese, depreende-se que a responsabilidade pelos débitos provenientes do falecido e por aqueles cujo fato gerador se der após a abertura da sucessão, mas antes da partilha, recaem sobre a massa indivisível e unitária representativa da herança, a qual pertence aos sucessores e é administrada pelo inventariante até a homologação da partilha (art. 1.991 do CC).
Após a partilha, a responsabilidade recai sobre os herdeiros, na proporção da parte da herança que lhe toca e limitada ao respectivo quinhão, de modo que a expedição do formal de partilha constitui, precipuamente, mero procedimento solene destinado à regularização da posse e propriedade dos bens herdados, procedendo-se à transcrição no Registro de Imóveis, quanto aos bens imóveis, e serve de fundamento à eventual propositura de execução forçada pelo sucessor.
Como visto, é a morte do de cujus o fato gerador da posse e propriedade dos bens da herança pelos sucessores, à luz do princípio da saisine, cessando a indivisibilidade sobre esses bens com a homologação da partilha, em que se define o quinhão cabente a cada herdeiro, independentemente da expedição do formal.
Além disso, ressalte-se que, na sucessão mortis causa, não se aplica a regra prescrita no art. 1.227 do CC, segundo a qual a constituição ou transmissão dos direitos reais sobre imóveis só se efetiva com o registro no Cartório de Registro de Imóveis, porquanto restrita aos atos de constituição ou transmissão entre vivos.
De outro lado, quando na herança houver bem imóvel do qual decorram despesas condominiais, deve-se atentar para a natureza propter rem dessas obrigações, emanando da própria coisa, independentemente da manifestação de vontade do seu proprietário de assunção da respectiva dívida, a possibilitar ao credor voltar-se contra quem quer esteja na sua propriedade, ante o seu caráter ambulatório.
Infere-se que a solidariedade, neste caso, resulta da própria lei, na medida em que o art. 1.345 do CC admite a responsabilização do atual (ou dos atuais) proprietário(s) do imóvel no que concerne às despesas condominiais, inclusive pelos débitos pretéritos à aquisição do bem, afigurando-se decorrência lógica desse dispositivo a possibilidade de cobrança da integralidade da dívida de quaisquer dos coproprietários de uma mesma unidade individualizada, ressalvando-se o direito de regresso do condômino que satisfez a dívida por inteiro contra os demais codevedores, nos termos do art. 283 do CC.
Aliás, dispõe o art. 275 do CC, ao disciplinar a solidariedade passiva, que “o credor tem direito a exigir e receber de um ou de alguns dos devedores, parcial ou totalmente, a dívida comum; se o pagamento tiver sido parcial, todos os demais devedores continuam obrigados solidariamente pelo resto”.
Havendo, nesse contexto, solidariedade entre os coproprietários de unidade individualizada pelas despesas condominiais após a partilha, revela-se inaplicável o disposto no art. 1.792 do CC, segundo o qual o herdeiro não responde por encargos superiores às forças da herança.
Conclui-se, portanto, que, subsistindo o condomínio sobre determinado bem imóvel após a partilha, não mais por disposição legal, mas por ato voluntário dos coerdeiros que aceitaram a herança, respondem solidariamente os sucessores coproprietários do imóvel pelas respectivas despesas condominiais, independentemente da expedição do formal de partilha, aí não se aplicando a regra legal de que o herdeiro somente responde pelas forças da herança, resguardado o direito de regresso constante do art. 283 do CC.
INFORMAÇÕES ADICIONAIS. LEGISLAÇÃO CIVIL APLICADA AO CASO: