SEMANÁRIO JURÍDICO- EDIÇÃO DE 18.05.2014

JOSINO RIBEIRO NETO

INQUILINATO – DENUNCIA IMOTIVADA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO PELO INQUILINO.

A Lei nº 8.245/91, alterada pela Lei 12.744/12, disciplina no art. 4º , caput:

“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou , na sua falta, o que for judicialmente estipulada”.

Registre-se, inicialmente, que a regra consta das DISPOSIÇÕES GERAIS  da lei e, consequentemente, tem aplicação a todas as locações, residenciais ou não residenciais.

Queixam os locadores de imóveis que a regra é discriminatória na medida que impõe o cumprimento  do contrato a uma das partes (o locador) e permite a outra (o locatário) rescindi-lo imotivadamente.

A questão é complexa. Sabe-se que, não somente na locação, mas, de resto, nos contratos em geral, convencionado o prazo de duração, as partes ficam subordinadas ao mesmo, até o final do que foi avençado. No Projeto, que resultou na Lei nº 12.744/12, originariamente, havia previsão de resilição de parte de ambas as partes (locador e locatário), desde que subordinada ao pagamento de multa.

Justificam os doutrinadores que o locatário é a parte mais fraca (hipossuficiência) e não pode ficar subordinada à vontade da parte mais forte, mesmo que este pague multa, sendo tradição no espírito das leis que regem a matéria, o respeito ao contrato de parte do locador.

Mas, denunciada a locação pelo inquilino resta ao locador a compensação do prejuízo através do recebimento da respectiva multa. No caso, não  havendo previsão contratual para o  seu pagamento a clausula penal a ser aplicada é a geral para todos os contratos e consta da legislação que deve ser fixada pelo juiz, em sentença.

E mais, em determinadas situações o locador pode requerer indenização por perdas e danos, considerando que a multa prevista na lei se apresenta insuficiente para  ressarcir os prejuízos causados ao dono do imóvel. Multa e indenização por perdas e danos são coisas distintas, isto é, não se confundem e cada um dos procedimentos são de previsão legal diferenciados.

INTERNET – ERRO EM INFORMAÇÃO DE SITE DE TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

A internet, na atualidade, se constitui no meio de comunicação mais ágil que dispõem as pessoas, as empresas, os órgãos públicos, para se comunicarem. No Judiciário, assume função indispensável na divulgação dos atos, das decisões e de outras notícias, de interesse das partes, dos advogados e, de resto, de toda a comunidade da respectiva área de sua jurisdição.

Em relação à observância de fluência de prazos na Justiça, existia posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, que meras informações processuais divulgadas na internet, dado o seu caráter meramente informativo, não autorizava contagem de prazos para as partes.

Mas,  recentemente, no julgamento do REsp. 1.438.629-MT, da relatoria do Ministro Humberto Martins da 2ª Turma do STJ, apreciando recurso de decisão do Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul, houve mudança de entendimento, que passou a ser o seguinte:

“Ainda que os dados disponibilizados pela internet não substituam a publicação oficial, a divulgação no site do tribunal de informações erradas sobre andamento processual impõe a devolução de prazo, pois não podem confundir as partes, induzindo a erros e conduzindo a perda de oportunidades”.

Repetindo, sobre a matéria esclarece o Ministro relator: “ainda que os dados disponibilizados pela internet sejam meramente informativos e não substituam a publicação oficial (fundamento  dos precedentes em contrário), isso não impede que se reconheça ter havido justa causa no descumprimento do prazo recursal pelo litigante (art. 183, caput, do Código de Processo Civil) induzido por erro cometido pelo próprio tribunal”.

A mudança de entendimento do STJ interessa, sobretudo, aos advogados militantes.